„Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch, wenn der Vermieter nicht Eigentümer ist

Auch wenn Vermieter und Verkäufer nicht identisch sind, kann ein Mietverhältnis kraft Gesetzes auf den Grundstückskäufer übergehen. Dies gilt, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgte und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Ein Gewerbemieter hatte die Räume von einer Handels-GmbH gemietet. Eigentümer war seinerzeit aber eine Grundstücksgesellschafts-GmbH. Die Handelsgesellschaft war aus strategischen Gründen ins Leben gerufen worden und hatte den Mietvertrag auf Anweisung der Grundstücksgesellschaft abgeschlossen. Letztere hatte die Immobilie auch verwaltet und die Miete eingezogen.

Die Grundstücksgesellschaft verkaufte nach einiger Zeit die Immobilie. Dem Kaufvertrag war eine Mieterliste beigefügt. Ferner übertrug die Grundstücksgesellschaft sämtliche Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen ab Übergabe auf den Erwerber. Zwei Jahre später kündigte der Erwerber die Mietverhältnisse und klagte auf Räumung. Da die Mietverträge keine Kündigungsmöglichkeit vorsahen, kam es entscheidend darauf an, ob der Grundstückskäufer an den Mietvertrag gebunden war, also, ob der Vertrag beim Grundstückserwerb kraft Gesetzes auf ihn übergegangen war. Das Gesetz sieht einen solchen Übergang vor, wenn eine vermietete Immobilie vom Vermieter an einen Dritten veräußert wird („Kauf bricht nicht Miete“).

In dem vom Gericht entschiedenen Fall fehlte es jedoch an der vom Gesetz vorausgesetzten Identität von Vermieter und Verkäufer, da die verkaufende Gesellschaft nie Vermieterin gewesen ist. Die Richter bejahten dennoch eine Bindung des Grundstückskäufers an den Mietvertrag und wiesen die Räumungsklage ab, da die Vorschrift zwar nicht direkt, jedoch entsprechend anwendbar ist. Voraussetzung für eine entsprechende Anwendung der Vorschrift ist, dass die Vermietung mit Zustimmung des Eigentümers erfolgt, im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers liegt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat. Im entschiedenen Fall waren die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt. Der Grundstückskäufer ist als Vermieter in den noch laufenden Mietvertrag eingetreten.

Eine vorzeitige ordentliche Kündigung war folglich nicht möglich, so dass die Räumungsklage keinen Erfolg hatte.